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屹联行业观察:后疫情时代办公楼市场的趋势

在本期内容中,我们将介绍一些公司如何解决员工重返办公室的情况。由于办公楼投资将继续是我们投资战略的重要组成部分(并可能作为短期内的着重布局),因此这一主题对我们尤为重要。 美国办公楼地产,一直是屹联重点关注的地产投资板块之一。目前,...
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屹联行业观察报告:后新冠时代,潜在的购物趋势及其对零售和仓储空间的影响

我们在曾经分享的一篇题为“消费者行为的转变,及其对物流和零售领域的影响”的屹联行业观察报告中,提出过一个假设:如果人们想了解配送和物流行业在疫情后将会如何变化,只需要将亚洲(尤其是中国)作为一个潜在的结果或模型参考即可。 在中国,电子商务和移动商务长期以来在零售活动和交易中占据相当大的份额。由于中国电子商务的强劲增长,其物流领域和最后一英里基础设施也不得不跟上步伐。就像我们前面提到的,当新冠疫情席卷中国时,对电子商务实现的需求只会变得更大,而供应链又紧随其后得到快速发展(甚至可以认为,电子商务的增长是由于物流基础设施已经到位才得以实现)。 随着美国经历了第一波疫情,消费者的行为也发生了类似的快速转变——从线下购物转向了线上电子商务。尽管在电子商务交易占零售总额的比重方面,中美市场之间仍存在差距,但新冠疫情可能缩小了这个距离,或者至少促使美国消费者加快了电子商务的步伐。 那么,这对美国的零售房地行业有什么启示呢? 如我们在之前的屹联行业观察提到的,应用我们过去10年在中国观察到的数据和发展轨迹,将其作为美国市场潜在结果的模型。事实上,有证据表明,美国的物流和配送市场的增长正在顺利进行(甚至在新冠疫情之前)——这些都是为了支持电子商务的爆炸性增长。例如,在一篇题为“新冠疫情加速了电子商务推动工业增长的速度”(原文链接见文末)的文章中,我们了解到: 美国电子商务的渗透率,从2019年底的15%,飙升至今年4月的25%即使在新冠疫情爆发之前,网上零售也在快速增长,电子商务物流业务也是如此。根据Prologis对美国30家顶级零售商的研究,2019年美国的物流业务扩张了9%,而此前5年的年均增长率仅为6-7%零售商拉动了物流房地产总需求的40%左右 那么,物流行业是否会继续增长呢?答案也许是乐观的。但是请记住,这一切都意味着将有大量的资本在美国寻求收购或建立物流空间(同时考虑到目前市场的超低利率和大量存在的债券资本),这些可能导致更高的价格竞争和更低的收益率。 这对零售领域意味着什么? 基于我们之前与大家的分享,我们会再次利用中国零售市场在疫情后的观察结果,作为美国未来动向的潜在晴雨表。这一次,我们带来的是对世界经济论坛发表的一篇题为“解封后中国的四大购物新趋势”(原文链接见文末)的文章进行解读。 在这篇引人入胜的文章中,我们发现了中国消费者在购买什么和如何购买方面的一些新模式,以及所有可能在短期和长期内影响零售领域(不仅仅是仓储行业)的数据点。 疫情促使更多的中国消费者从店内体验转向网上体验,在购买食品杂货方面尤其如此。正如文章中提到:“618大促销的第一天,京东网上超市的销售额同比增长了100%,而生鲜的网上销售额同比增长了140%。” 我们已经发现这种情况在美国发生的迹象,正如Winsight在一篇文章(原文链接见文末)指出,Instacart(美国一家知名的提供生鲜和生活用品送货上门服务的公司)的订单量每年增长500%。这对美国零售业意味着什么还不能完全确定,但这可能表明,尽管美国线下杂货店的客流量可能会下降,但其销售额可能不会像之前人们担心的那样受到负面影响。实际上,这些杂货店可能正在从零售中心发展为配送中心。中国年轻购物者的行为发生了变化。文中指出:“数据显示,自今年年初以来,超过70%的95后消费者已经从‘只为自己购买’转变为‘为全家购买生活必需品’。”文章接着说道,“京东网购的数据显示,年轻人都购物种类已经转变到了厨房用品。例如,年轻人购买的厨房纸比去年同期翻了一倍。保护家庭的意识也得到了加强。数据显示,一次性清洁产品交易量同比增长34倍,消毒产品购买量同比增长340%...当许多年轻人从大城市返回他们在中国二三线城市的家时,他们帮助家人进行网上购物——在某种程度上,他们推动了优质正品向二三线城市市场的渗透。” 这些数据很有趣。我们想知道在美国是否也会出现类似的结果——年轻的消费者不仅会为自己的家庭增加网上购物,帮助年长的亲戚进行网上购物,还会推动电子商务、物流支持在二级市场/其他市场的发展和渗透。 另一种假设是,直播购物不再是新鲜事物,其将在购物体验中发挥越来越重要的作用。在美国,人们可能会预计到商店和购物中心(非杂货店)的客流量会下降,但直播购物可能会成为补充选择,正如在中国发生的。除了在品牌和消费者之间建立明显的联系外,中国还出现了一个有趣的社交元素,完全通过直播平台实现。正如文章提到,“在本地商业方面,直播和社交渠道在帮助受疫情打击严重的农民和当地工厂的直销方面发挥了重要作用。消费者倾向于支持他们,同时也受益于这些新的购物模式。在京东平台的社区团购倡议下,消费者在不到两个月的时间里从武汉购买了225吨农产品。” 同样,如果这种情况发生在美国,很难判断对零售地产业的直接影响,但直播购物可能成为零售体验的驱动力,并且从长远来看会影响传统零售空间对某些商品的需求。 最后,作为“新常态”的一部分,中国消费者的购买方式出现了一些有趣的变化,这让我们想知道这对美国的影响。例如,在中国,健身器材、床垫、智能镜子和热毛巾架等家居用品的数量有所增加。这是否预示着美国的家居装饰店将迎来新的发展呢?另一个有趣的例子是(由于强制要求佩戴口罩),中国的口红和面部保养品销量下降,但与眼部相关的化妆品的销量却有所上升。这是否意味着在评估一家美国百货公司或药房的长期前景时,我们应该考虑到这些产品所占的收入份额呢?这些都是值得深度挖掘的问题。 预测是很困难的,特别是当它涉及未来的时候,但是我们可以运用从过去的经验中学到的知识,并观察其它相似模型,来推测潜在的结果和驱动因素。尽管中国和美国的消费者和电子商务市场继续以不同的轨道和速度发展,但两者将会趋同,因此比较分析法将是我们研究的一部分。当我们评估这两个市场并试图发现市场机会时,理解供需的基本原理和驱动因素总是很重要的。在制定投资策略时,利用所有可用的数据点来建立一套全面的假设也同样重要。 最后,一如既往的感谢您的阅读和关注,祝愿您和家人幸福安康。如果您希望和我们保持联系,请继续关注我们的社交媒体,或者访问我们的网站 eastalliace.us。 屹联敬上 参考内容: “新冠疫情加速了电子商务推动工业增长的速度” https://www.globest.com/2020/06/22/e-commerce-driving-industrial-growth-even-faster-due-to-pandemic/?slreturn=20200610072041 “解封后中国的四大购物新趋势” https://www.weforum.org/agenda/2020/06/4-new-shopping-trends-in-post-lockdown-china/ Instacart的增长吸引了2.25亿美元的新资金 https://www.winsightgrocerybusiness.com/retailers/instacarts-growth-draws-225m-new-funding
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屹联行业观察报告:消费者行为的转变,及其对物流和零售领域的影响

如果您有关注我们近期的文章,或者参与过我们的项目,您会知道我们不断地在研究趋势,包含但不限于对利率、房地产(住房统计)、股市、就业、经济的传统关注。当然,这些数据点是相关的,但它们不是驱动市场、行为、创新和机会的唯一因素——尤其是在制定房地...
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1918大流感和2008金融危机对这次疫情的启示

鉴于我们目前所处的局势,新冠疫情的不确定性必然还会再持续一段时间。这场大流行无疑使整个全球经济陷入了停顿,同时对每个国家都有深远的影响。从社会、金融或公共卫生的角度来看,世界的任何一个角落无一幸免。虽然有些地区逐渐解除了封锁,但仍需要对...
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关于疫情的思考

新冠的不确定性阴云笼罩全球,尚不知何时才能真正战胜疫情。可以肯定的是,这次疫情对社会、商业活动和生活造成的破坏必会引起(或加速)一些深远的变化。目前这些变化的范围和影响,我们还无法完全知晓。我们自然会期待可以重回一个健康、安全的生活环...
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